Banyak calon pelaku usaha menunda mengurus Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang karena satu keyakinan yang keliru: merasa harus memegang sertipikat tanah lebih dulu. Keyakinan itu mahal, karena KKPR adalah persyaratan dasar yang membuka seluruh rangkaian perizinan berusaha. Menundanya berarti menunda semuanya.
Aturan mainnya berubah sejak Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko berlaku pada 5 Juni 2025, sekaligus mencabut PP Nomor 5 Tahun 2021. Materi lama yang masih menyebut PP 5 Tahun 2021 sebagai rujukan perlu diperiksa ulang.
Dua bentuk KKPR, dan apa yang menentukannya
Untuk lokasi usaha di darat, KKPR hanya punya dua bentuk (Pasal 15). Yang menentukan bentuknya bukan besar kecilnya usaha Anda, melainkan ketersediaan Rencana Detail Tata Ruang di lokasi itu.
Jika RDTR sudah tersedia dan terintegrasi dengan Sistem OSS, yang terbit adalah konfirmasi KKPR. Persetujuannya diterbitkan secara otomatis oleh kepala Lembaga OSS, dan penolakannya pun otomatis (Pasal 17). Jika RDTR belum tersedia, yang berlaku adalah persetujuan KKPR, yang harus melewati pendaftaran, pemeriksaan, penilaian, lalu penerbitan (Pasal 18).
Yang diminta adalah informasi penguasaan tanah
Inilah bagian yang paling sering disalahpahami. Dokumen usulan yang harus dilengkapi saat mendaftar terdiri atas tujuh butir (Pasal 19 ayat (1)): koordinat lokasi, kebutuhan luas lahan, informasi penguasaan tanah, informasi jenis kegiatan, rencana jumlah lantai bangunan, rencana luas lantai bangunan, serta rencana teknis bangunan atau rencana induk kawasan.
Yang tertulis adalah penguasaan, bukan kepemilikan. Tidak ada satu pun butir yang meminta bukti bahwa tanahnya sudah Anda beli. Praktik yang lazim justru sebaliknya: KKPR diurus lebih dulu untuk memastikan rencana kegiatan sesuai tata ruang, sebelum uang besar keluar untuk lahan yang ternyata tidak boleh dipakai.
Jam yang berjalan, dan satu tenggat yang berbeda satuannya
PP 28/2025 memberi tenggat pada hampir setiap tahap:
- Pembayaran PNBP: paling lama 7 hari kalender sejak surat perintah setor pertama terbit. Lewat tenggat, surat itu gugur dan sistem menerbitkan surat perintah setor kedua dengan tenggat 7 hari kalender lagi. Kalau yang kedua juga lewat, permohonan dianggap ditarik kembali dan Anda harus mendaftar ulang (Pasal 19).
- Pemeriksaan dokumen: paling lama 5 Hari sejak pembayaran terpenuhi (Pasal 20).
- Penilaian dokumen: paling lama 20 Hari sejak dokumen dinyatakan benar (Pasal 21).
- Dokumen yang dikembalikan untuk diperbaiki: Anda punya 5 Hari, lalu pemeriksaan ulang 3 Hari (Pasal 23).
Perhatikan bedanya. Kata "Hari" berhuruf besar di peraturan ini punya arti khusus, yaitu hari kerja (Pasal 1 angka 26). Satu-satunya tenggat yang dihitung dalam hari kalender adalah pembayaran PNBP, dan justru tenggat itulah yang paling pendek serta paling mudah terlewat saat jatuh di libur panjang.
Satu ketentuan lagi yang jarang disebut: bila pertimbangan teknis pertanahan tidak selesai dalam jangka waktu penilaian, persetujuan KKPR tetap diterbitkan tanpa pertimbangan tersebut (Pasal 22 ayat (3)).
Siapa yang menilai, dan jalur yang lebih pendek
Pemeriksaan dokumen, penilaian, serta pertimbangan teknis pertanahan dikerjakan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN, gubernur, atau bupati dan wali kota sesuai kewenangan masing-masing (Pasal 26). Namun pintunya tunggal: untuk kegiatan berusaha, KKPR wajib dimohonkan dan diterbitkan melalui OSS, tidak lagi di luar sistem itu.
Ada dua jalur yang lebih ringkas. Pelaku usaha mikro dengan risiko rendah cukup memakai pernyataan mandiri melalui Sistem OSS, yang kemudian dinilai kesesuaiannya dengan rencana tata ruang paling lama 10 Hari (Pasal 32 dan Pasal 33). Selain itu ada tujuh kondisi tertentu yang membuat persetujuan KKPR terbit tanpa tahap penilaian (Pasal 27 ayat (2)), antara lain lokasi di kawasan ekonomi khusus atau kawasan industri yang poligon koordinatnya sudah terdaftar di Sistem OSS, tanah yang sudah memiliki KKPR lalu dialihkan atau disewakan dengan KBLI, jenis kegiatan, dan luasan yang sama, serta pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah seluas tidak lebih dari 5 hektare yang sesuai rencana tata ruang.
Ingin mendalaminya lebih terstruktur? Taalenta punya kelas Mengurus PKKPR: Cara Efektif Mendapatkan Persetujuan Pemanfaatan Ruang.
Kalau Anda ingin memahami dulu kenapa dokumen ini menentukan sah tidaknya penggunaan lahan, pembahasannya ada di artikel tentang PKKPR dan risiko tata ruang. Pertanyaan soal keharusan membeli tanah lebih dulu juga dibahas di klip singkat dari kelas PPR kalau Anda lebih suka melihat penjelasannya langsung.
Sumber
- Salinan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, JDIH Kementerian Investasi/BKPM: jdih.bkpm.go.id
- Metadata dan status PP Nomor 28 Tahun 2025 (berlaku 5 Juni 2025, mencabut PP Nomor 5 Tahun 2021), JDIH BPK: peraturan.bpk.go.id
- Peraturan Pemerintah Nomor 21 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang, JDIH BPK: peraturan.bpk.go.id
- Hukumonline, "Penting! Ini yang Perlu Diperhatikan dalam Proses Pengajuan KKPR Sesuai PP 28/2025", 23 Juli 2025: hukumonline.com