Pemilik bangunan komersial di Indonesia menghadapi lanskap perizinan yang berbeda sejak terbitnya UU Cipta Kerja dan turunannya, PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Bangunan Gedung. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) yang dulu jadi syarat utama kini digantikan oleh Persetujuan Bangunan Gedung (PBG). Perubahan ini bukan sekadar pergantian nama: mekanisme pengajuan, dokumen yang dibutuhkan, dan posisi izin tersebut dalam alur Perizinan Berusaha Berbasis Risiko ikut berubah.
PBG adalah perizinan yang diberikan pemerintah daerah atau pemerintah pusat kepada pemilik bangunan untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, atau merawat bangunan gedung sesuai standar teknis yang berlaku. SLF adalah sertifikat yang menyatakan kelaikan fungsi sebuah bangunan sebelum bangunan itu dimanfaatkan. Keduanya berpasangan, tetapi bekerja pada dua titik waktu yang berbeda.
Masa berlaku SLF bangunan Anda bisa dihitung lewat alat Cek Masa Berlaku SLF. Tanpa perlu masuk akun.
Beda PBG dan SLF: sebelum dibangun, dan sebelum dipakai
Cara paling sederhana membedakannya adalah lewat urutan waktu. PBG diurus sebelum konstruksi dimulai, dan isinya adalah persetujuan atas rencana teknis. SLF diurus setelah bangunan berdiri, dan isinya adalah pernyataan bahwa bangunan itu laik difungsikan. Satu menilai rencana, satu lagi menilai kenyataan.
Perbedaan lain yang sering luput: PBG bersifat sekali untuk satu pekerjaan konstruksi, sedangkan SLF punya masa berlaku dan perlu diperpanjang secara berkala. Soal masa berlaku dan tata cara perpanjangannya dibahas terpisah di artikel masa berlaku dan perpanjangan SLF.
PBG bukan sekadar pengganti IMB
Secara substansi, IMB menilai boleh tidaknya sebuah bangunan didirikan. PBG menilai apakah rencana teknisnya memenuhi standar. Konsekuensinya, dokumen yang diminta lebih teknis: data tanah, rencana arsitektur, struktur, sampai mekanikal dan elektrikal. Pemilik yang terbiasa dengan pola lama sering terkejut di titik ini, karena berkas yang dulu cukup ditandatangani sekarang harus benar benar dihitung.
Bangunan yang terlanjur berdiri tanpa PBG tidak otomatis kehilangan jalan keluar. Jalurnya lewat SLF, dan kewajiban itu berlaku untuk setiap pemilik bangunan tanpa pengecualian.
Cara mengurusnya lewat SIMBG
Sejak PP 16/2021, permohonan PBG dan SLF tidak lagi dilayani secara manual di loket. Semuanya diajukan daring lewat Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung di simbg.pu.go.id. Sistem yang sama juga menerbitkan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung dan persetujuan Rencana Teknis Bangunan.
Alurnya berjalan begini. Pemohon membuat akun, mengisi data diri, data bangunan, fungsi bangunan, dan data tanah, lalu mengunggah berkas teknis. Permohonan masuk ke tahap konsultasi teknis yang mencakup verifikasi berkas, tinjau lokasi, dan penghitungan volume. Setelah verifikasi disetujui, SIMBG menerbitkan Surat Ketetapan Retribusi, dan retribusi harus dibayarkan ke rekening resmi pemerintah daerah sebelum izin terbit.
Soal waktu, ada dua angka yang perlu dibedakan. Secara normatif, konsultasi teknis diproses 3 sampai 27 hari kerja bila berkas lengkap dan benar, dan penerbitan PBG ditargetkan rampung maksimal 28 hari kerja sejak permohonan diterima. Di lapangan, angka itu bergantung pada antrean sidang di dinas terkait. Untuk SLF, penerbitan dilakukan paling lama tiga hari kerja sejak surat pernyataan kelaikan fungsi diunggah ke SIMBG.
Selisih antara target normatif dan realitas antrean itulah yang biasanya merusak jadwal proyek, bukan proses teknisnya sendiri.
Sanksi kalau diabaikan
Sanksinya administratif dan berjenjang, bukan langsung pidana. Urutannya dimulai dari peringatan tertulis, lalu pembatasan kegiatan pembangunan atau pemanfaatan, penghentian sementara operasional, pencabutan izin, sampai pembongkaran bangunan. Ada pula denda administratif yang dihitung dari persentase nilai bangunan.
Pidana baru masuk ketika ada korban. Bila kelalaian pemilik atau pengguna bangunan mengakibatkan kerugian harta benda orang lain, ancamannya penjara paling lama tiga tahun atau denda paling banyak 10 persen dari nilai bangunan. Bila mengakibatkan kecelakaan yang membuat orang cacat atau hilang nyawa, ancamannya naik menjadi paling lama lima tahun dan denda paling banyak 20 persen.
Bagi pemilik gedung komersial, risiko yang lebih sering terasa justru bukan denda, melainkan penghentian operasional. Satu surat penghentian sementara bisa menghentikan pendapatan seluruh gedung sementara biaya tetap berjalan.
Posisinya dalam perizinan berusaha, setelah PP 28/2025
Konteks yang mengelilingi PBG dan SLF berubah lagi pada 5 Juni 2025, saat pemerintah menerbitkan PP No. 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, menggantikan PP No. 5 Tahun 2021. Dasar hukum bangunan gedungnya sendiri tetap PP 16/2021, jadi jangan tertukar. Yang berubah adalah kerangka perizinan berusaha tempat PBG dan SLF bernaung.
Ingin mendalaminya lebih terstruktur? Taalenta punya kelas Persetujuan Bangunan Gedung dan Sertifikat Laik Fungsi sebagai syarat Perizinan Berusaha PP 28 Tahun 2025 .
Dua perubahannya paling terasa untuk pemilik bangunan. Pertama, prinsip fiktif positif: bila permohonan melewati batas waktu standar layanan tanpa keputusan, izin dianggap disetujui secara hukum. Kedua, persetujuan lingkungan kini terintegrasi penuh ke dalam sistem OSS, dan persetujuan lingkungan serta persetujuan teknis dapat diajukan paralel, tidak lagi berurutan seperti pada rezim sebelumnya.
Untuk proyek yang mengejar tenggat, perubahan kedua ini yang paling berarti. Ia memotong waktu tunggu yang dulu tidak bisa diapa apakan selain menunggu.
Penutup
PBG dan SLF sering diperlakukan sebagai urusan administratif yang bisa dikejar belakangan. Padahal keduanya melekat pada dua momen yang tidak bisa diundur: sebelum menuang beton, dan sebelum membuka pintu. Memahami bedanya sejak awal biasanya lebih murah daripada mengurus bangunan yang sudah terlanjur berdiri.
Sumber
- Pemerintah RI – PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung → peraturan.go.id
- Kementerian Pekerjaan Umum RI – Portal Perizinan SIMBG: penyelenggaraan PBG dan SLF → perizinan.pu.go.id
- Hukumonline – Pengertian PBG dan Sanksi Jika Bangunan Tak Memilikinya → hukumonline.com
- JDIH Badan Pemeriksa Keuangan RI – PP No. 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko → peraturan.bpk.go.id
- Kementerian Investasi/BKPM RI – Perizinan Berusaha Berbasis Risiko melalui OSS → oss.go.id