Pertanyaan pertama yang muncul setelah tahu IMB sudah berganti menjadi Persetujuan Bangunan Gedung biasanya bukan soal berkas, melainkan soal biaya. Jawaban yang paling sering didapat terdengar mengambang: tergantung daerah. Itu benar, tetapi tidak lengkap. Rumusnya nasional dan sama di seluruh Indonesia. Yang berbeda antardaerah hanya nilai beberapa variabel di dalamnya, dan variabel itu bisa Anda cari sendiri sebelum mengajukan permohonan.
Rumusnya satu, diatur PP 16/2021
Untuk bangunan gedung, retribusi PBG dihitung dengan rumus berikut:
Retribusi = LLt x (Ilo x SHST) x It x Ibg
- LLt: luas total lantai, dalam meter persegi
- Ilo: indeks lokalitas, persentase pengali terhadap SHST yang ditetapkan pemerintah daerah
- SHST: standar harga satuan tertinggi per meter persegi di daerah tersebut
- It: indeks terintegrasi, mencerminkan fungsi dan klasifikasi bangunan
- Ibg: indeks bangunan gedung terbangun
Untuk prasarana bangunan gedung, misalnya pagar, menara, atau kolam, rumusnya berbeda: V x I x Ibg x HSpbg, dengan V sebagai volume dan HSpbg sebagai harga satuan retribusi prasarana. PP 16 Tahun 2021 yang menjadi dasarnya berlaku sejak 2 Februari 2021 dan berstatus masih berlaku, menggantikan PP 36 Tahun 2005.
Dua variabel yang membuat angkanya berbeda jauh
SHST ditetapkan pemerintah kabupaten atau kota, dihitung memakai aplikasi Perhitungan Standar Harga Satuan Tertinggi yang disediakan Kementerian PUPR dan dapat diunduh di simbg.pu.go.id. Daerah yang sudah menetapkan Harga Standar Bangunan Gedung Negara boleh langsung memakai nilai tersebut sebagai SHST.
Indeks lokalitas berperan sebagai remnya. Panduan Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan Kemenkeu menyebut Ilo dapat ditetapkan paling tinggi 0,5 persen, dan fungsinya menjaga agar hasil hitungan tidak melonjak dibanding retribusi IMB yang berlaku sebelumnya di daerah itu.
Contoh dari panduan yang sama memperlihatkan besarnya pengaruh variabel ini. Rumah satu lantai seluas 100 meter persegi, dengan It 0,1, SHST Rp2.000.000, dan Ibg 1, menghasilkan Rp20.000.000 sebelum indeks lokalitas diterapkan. Dengan Ilo 0,5 persen, angkanya menjadi Rp100.000, setara retribusi IMB lama di kota tersebut. Satu variabel yang ditetapkan lewat perda menentukan selisih dua ratus kali lipat.
Satu ketetapan retribusi, beberapa layanan sekaligus
Yang sering luput: retribusi PBG bukan semata ongkos menerbitkan satu surat. Cakupannya meliputi layanan konsultasi pemenuhan standar teknis, penerbitan PBG, inspeksi bangunan gedung, penerbitan Sertifikat Laik Fungsi dan Surat Bukti Kepemilikan Bangunan Gedung, serta pencetakan plakat SLF. Memperlakukannya sebagai biaya izin semata membuat perencanaan anggaran proyek meleset, karena kegiatan inspeksi dan penerbitan SLF sudah berada di dalam ketetapan yang sama.
Ingin mendalaminya lebih terstruktur? Taalenta punya kelas Persetujuan Bangunan Gedung dan Sertifikat Laik Fungsi sebagai syarat Perizinan Berusaha PP 28 Tahun 2025 .
Dasar hukum di tingkat daerah dan celah pembebasannya
UU 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah menempatkan retribusi PBG sebagai retribusi perizinan tertentu, dan Pasal 94 mewajibkan daerah mengatur seluruh jenis pajak dan retribusi daerah dalam satu perda saja. Pada masa transisi, surat edaran bersama empat kementerian tertanggal 25 Februari 2022 membolehkan perda retribusi IMB dipakai sebagai dasar pemungutan retribusi PBG sampai 5 Januari 2024, sepanjang layanannya sesuai PP 16/2021.
Ada pula jalur pembebasan. Pasal 44 UU 1/2022 dan Pasal 63 PP 35 Tahun 2023 membuka ruang bagi pemerintah kabupaten dan kota untuk membebaskan retribusi PBG. Ruang itu dipakai lewat surat keputusan bersama tiga kementerian pada November 2024 guna menghapus BPHTB dan retribusi PBG pada pembangunan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah, dengan kriteria MBR mengacu pada Keputusan Menteri PUPR Nomor 22/KPTS/M/2023. Pelaksanaannya tetap menunggu peraturan kepala daerah masing-masing.
Tiga hal yang perlu dicek sebelum menghitung
Semuanya ada di dokumen daerah, bukan di aturan pusat: perda pajak dan retribusi daerah yang berlaku, nilai SHST terbaru, dan besaran indeks lokalitas. Tanpa ketiganya, angka yang beredar di internet hanya berlaku untuk daerah yang menerbitkannya, dan memakainya sebagai patokan anggaran berisiko meleset jauh.
Jika yang Anda urus adalah bangunan yang sudah berdiri, masa berlaku SLF-nya bisa diperiksa lebih dulu lewat alat cek masa berlaku SLF.
Sumber
- PP No. 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung, JDIH BPK RI
- Buku Retribusi Persetujuan Bangunan Gedung, Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan, Kementerian Keuangan
- Soal Nasib PBG, 4 Kementerian Akhirnya Terbitkan Surat Edaran Bersama, DDTCNews, 8 Maret 2022
- Pemda Diminta Hapus BPHTB dan Retribusi PBG untuk Proyek Rumah MBR, DDTCNews, 25 November 2024